Библиотека пайщика

Покупка недвижимости на паях

О чем эта статья: недвижимость, ПИФ, ЗПИФ

В наши дни существует множество инвестиционных механизмов, доступных физическим и юридическим лицам. Есть среди этих механизмов и так называемый паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Такая инвестиционная схема наиболее подходит для физических лиц, но, несмотря на это, не является особо популярной. Эксперты считают, что это происходит из-за малой осведомленности населения о том, как работает подобный фонд. Большинство считает, что такой надежности, которую демонстрирует, к примеру, купленная на дачу дизельная электростанция фирмы SDMO, ждать не приходиться, и потому часто отказываются от идеи закрытого ПИФа недвижимости. Попробуем немного разъяснить ситуацию.

Сразу следует оговориться, что паевой инвестиционный фонд недвижимости является закрытым, то есть, во-первых, количество паев ограничено, и после их продажи, осуществляемой почти всегда после завершения проекта, дополнительные вложения делать нельзя. Во-вторых, в виду того, что ПИФ недвижимости обычно существует длительное время (для успешности проекта), все пайщики имеют право забирать свои паи также лишь по его завершении. Вообще, вложения в такой ПИФ являются менее ликвидными, а потому не подходят охотникам за быстрыми деньгами. Отметим, что закрытый паевой фонд является к тому же закрытым информационно.

Вместе с тем, паевой фонд недвижимости имеет и неоспоримые преимущества. Прежде всего, такая схема подходит физическим лицам, не разбирающимся профессионально во всех особенностях и «подводных рифах» рынка недвижимости. От них требуется лишь инициатива создания фонда и, естественно, инвестиции. Все остальное берет на себя управляющая компания. Кроме того, пайщики могут не волноваться о некоторых рисках, которые иногда подстерегают лиц, инвестирующих в недвижимость индивидуально.

Несколько слов о классификации ЗПИФ. Подобные фонды бывают: земельными (получение дохода за счет повышения стоимости земли); девелоперскими (доход за счет улучшения качества объекта недвижимости); строительными (доход за счет продажи собственноручно созданных объектов); рентными (доход за счет сдачи объектов в аренду). В создании и функционировании ЗПИФ обычно участвуют, кроме самих пайщиков, управляющая компания-координатор, выполняющая львиную долю работ по повышению стоимости объектов недвижимости, риелторская фирма, занимающаяся куплей-продажей объектов, регистратор, депозитарий (охраняющий имущество фонда), а также аудитор и оценщик, осуществляющие ежегодную проверку. Все действия участников любого паевого фонда регулирует федеральный закон «Об инвестиционных фондах».

Недвижимость – не единственная форма существования активов паевого фонда. Таковыми также могут являться ценные бумаги различных акционерных обществ.
ЗПИФ обычно создается, как уже говорилось, на довольно долгий срок – от года до пятнадцати лет, иногда дольше (если пролонгирование предусмотрено уставом фонда). Однако это не означает, что пайщики вынуждены ждать получения своего дохода до полного завершения проекта. Напротив, чаще всего промежуточный доход по так называемым инвестиционным паям выплачивается каждый год. При создании ЗПИФ недвижимости следует помнить, что объект (или объекты) становятся собственностью абсолютно всех пайщиков сразу после образования фонда и перечисления в него всех заявленных инвестиций. После закрытия проекта, паи погашаются за вычетом средств, которые были потрачены на услуги управляющей компании.